Terakhir diperiksa: 19 September 2026.
Perbedaan SHM, HGB, dan Hak Pakai terutama terletak pada sifat hak, siapa yang dapat memegangnya, asal tanah, dan masa berlakunya. SHM lazim berarti sertifikat Hak Milik; sedangkan HGB dan Hak Pakai adalah nama jenis hak yang juga dapat dibuktikan dengan sertifikat. Karena itu, perbandingan yang tepat adalah Hak Milik, HGB, dan Hak Pakai—bukan tiga bentuk kertas.
GOTOBET88 menyajikan penjelasan ini sebagai media informasi independen, bukan nasihat hukum individual. Untuk memahami posisi ketiganya di antara hak lain, baca Memahami Jenis Hak Atas Tanah.
Perbandingan sifat dan pemegang hak
Dasarnya adalah UUPA 5/1960, terutama Pasal 20–21, 35, dan 41, serta PP 18/2021, terutama Pasal 34 dan 49. Ringkasan ini tidak menentukan kelayakan orang atau badan tertentu dalam sebuah transaksi.
| Aspek | Hak Milik (sering disebut SHM) | HGB | Hak Pakai |
|---|---|---|---|
| Sifat hak | Turun-temurun, terkuat, dan terpenuh, dengan tetap memperhatikan fungsi sosial. | Hak mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri. | Hak menggunakan dan/atau memungut hasil sesuai kewenangan dan kewajiban dalam dasar pemberiannya; bukan sekadar perjanjian sewa. |
| Subjek | Pada prinsipnya WNI; badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah dengan syaratnya. | WNI serta badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. | Tergantung kategori. Hak Pakai berjangka dan selama dipergunakan mempunyai kelompok subjek berbeda. |
| Hal yang jangan diasumsikan | Hak Milik bukan hak mutlak yang bebas dari semua pembatasan atau kemungkinan hapus. | Perpanjangan tidak otomatis; HGB tidak otomatis berubah menjadi Hak Milik. | Tidak hanya untuk orang asing, dan tidak semua Hak Pakai memiliki masa berlaku yang sama. |
Siapa pemegang Hak Pakai?
Pasal 49 PP 18/2021 membedakan dua kategori. Hak Pakai dengan jangka waktu dapat diberikan kepada WNI, badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, badan keagamaan dan sosial, serta orang asing, sesuai ketentuan yang berlaku.
Hak Pakai selama dipergunakan ditujukan kepada instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional. Kategori ini tidak boleh diterapkan begitu saja kepada setiap pemilik rumah atau badan usaha.
Jangka waktu: lihat asal tanah sebelum membaca angkanya
Hak Milik tidak memakai siklus pemberian, perpanjangan, dan pembaruan berjangka seperti HGB. Namun, UUPA tetap mengatur sebab hapusnya Hak Milik. Untuk HGB dan Hak Pakai, angka berikut adalah batas maksimum menurut ketentuan umum yang dirujuk, bukan janji durasi untuk setiap bidang.
| Hak dan asal tanah | Ketentuan pokok |
|---|---|
| HGB di atas tanah negara atau HPL | Pemberian paling lama 30 tahun; perpanjangan paling lama 20 tahun; pembaruan paling lama 30 tahun, melalui ketentuan yang berlaku. |
| HGB di atas tanah Hak Milik | Paling lama 30 tahun; dapat diperbarui dengan akta pemberian HGB di atas Hak Milik. Jangan menerapkan skema perpanjangan tanah negara secara otomatis. |
| Hak Pakai berjangka di atas tanah negara atau HPL | Pemberian paling lama 30 tahun; perpanjangan paling lama 20 tahun; pembaruan paling lama 30 tahun, dengan syaratnya. |
| Hak Pakai berjangka di atas tanah Hak Milik | Paling lama 30 tahun; dapat diperbarui dengan akta pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik. |
| Hak Pakai selama dipergunakan | Di atas tanah negara atau HPL, waktunya tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan; hanya untuk kelompok subjek yang memenuhi ketentuan. |
Perpanjangan dan pembaruan bukan paket otomatis
Pasal 40 dan 55 PP 18/2021 mengaitkan perpanjangan atau pembaruan dengan permohonan dan pemenuhan syarat. Antara lain diperiksa penggunaan tanah, pemenuhan syarat pemberian, kelayakan pemegang hak, tata ruang, serta kepentingan umum. Untuk tanah HPL, persetujuan pemegang HPL juga relevan sesuai pasalnya.
Untuk HGB atau Hak Pakai di atas Hak Milik, pembaruan didasarkan pada kesepakatan dan pemberian hak baru dengan akta PPAT, lalu didaftarkan. Menjumlahkan angka menjadi “pasti 80 tahun” menghilangkan perbedaan tahap dan syarat tersebut.
Contoh konseptual dan checklist pembaca
Dua rumah sama-sama ditawarkan sebagai HGB. Yang satu berdiri di atas tanah negara, yang lain di atas Hak Milik. Tampilan rumah boleh mirip, tetapi dasar dan mekanisme pembaruan hak tidak dapat dianggap sama. Ini ilustrasi perbedaan konsep, bukan penilaian properti tertentu.
- Baca jenis hak yang tercatat, bukan hanya istilah pada iklan.
- Identifikasi asal tanah: negara, HPL, atau Hak Milik.
- Cocokkan identitas dan kelayakan pemegang hak.
- Periksa tanggal berakhir, dasar pemberian, kewajiban, dan catatan beban.
- Untuk keputusan transaksi atau pembaruan, mintalah pemeriksaan dokumen dan ketentuan terbaru melalui pihak berwenang.
Checklist ini merupakan alat bantu editorial, bukan daftar syarat layanan. Lihat juga cara membedakan fungsi dokumen pertanahan.
Informasi yang dapat berubah dan batas penjelasan
Status bidang, sisa masa hak, syarat layanan, serta kelayakan perubahan hak harus diperiksa pada data dan ketentuan terbaru. Artikel ini tidak menjanjikan perubahan HGB menjadi Hak Milik, tidak menentukan hak seseorang dari foto sertifikat, dan tidak memberikan biaya atau waktu penyelesaian. Ketentuan khusus untuk objek tertentu perlu diperiksa tersendiri.
Sumber resmi
- UU 5/1960 (UUPA): Pasal 6, 20–21, 27, 35, dan 41.
- PP 18/2021: Pasal 34, 36–40, 49, dan 51–55. Naskah resmi di JDIH BPK.
- PP 24/1997: pengertian sertifikat dan data pendaftaran; dibaca bersama perubahan dan ketentuan terbaru.
Tinggalkan Balasan